Location : ce qui change en 2017

Les nouveaux diagnostics obligatoires

Pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, la loi Alur a étendu la liste des diagnostics obligatoires.

Devront être annexés aux baux d’habitation vide ou meublée, les diagnostics de l’état de l’installation de gaz et d’électricité à compter du 1^er juillet 2017, pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975.

Pour les autres logements, ces deux diagnostics devront être annexés aux baux signés à compter du 1er janvier 2018.

Notez que pour le nouveau diagnostic amiante issu de la loi Alur, le décret n’est à ce jour pas paru.

Les cautionnements et la mention manuscrite

Autre modification apportée par la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté du 27 janvier 2017 : le cautionnement. La loi modifie l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 en limitant aux seules cautions personnes physiques l’obligation d’inscrire sur l’acte de cautionnement la mention manuscrite. Les cautionnements accordés par des personnes morales n’ont donc plus à contenir une quelconque mention manuscrite.

Pour la location saisonnière

Avant de concrétiser votre projet de mise en location, encore faut-il vous assurer que certaines démarches administratives obligatoires ont été effectuées. Il y a deux obligations de déclarations en mairie.

• - Avant toute mise en location d’un meublé de tourisme, vous devez déposer en mairie une déclaration préalable. Cette déclartion ne s’impose que si le bien que vous voulez louer n’est pas votre résidence principale, c’est-à-dire que vous y vivez moins de 8 mois par an.
   
• - Une seconde obligation de déclaration a été créée par la Loi pour une République numérique du 7/10/2016. Il s'agit d'une déclaration soumise à enregistrement. Son entrée en vigueur est différée : un décret devra préciser les informations qui pourront être exigées des bailleurs. Le conseil municipal pourra décider de soumettre à une déclaration préalable, soumise à enregistrement auprès de la commune, toute location pour de courtes durées d'un local meublé en faveur d'une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, qu'il s'agisse de la mise en location de sa résidence principale ou de sa résidence secondaire.
• -> Un numéro sera attribué pour chaque logement déclaré.
• -> Ce numéro devra figurer sur les annonces de location de ces biens.
  Seules les communes dans lesquelles le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable pourront instituer cette procédure.
  
  Ce sont :
            - les communes de plus de 200 000 habitants, (Paris, Lille, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Rennes, Montpellier)
            - les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne
            - les autres communes auxquelles l'obligation a été étendue par le préfet ou par le conseil municipal dans les communes situées en zone tendue, listées en annexe du décret du 10 mai 2013 (taxe sur les logements vacants dans les zones tendues).

Les nouvelles règles fiscales pour la location meublée

Le développement de la location meublée à la journée, ou de manière occasionnelle proposée sur des sites de plateformes collaboratives a incité le législateur a précisé les règles applicables au loueur en meublé. Ainsi à compter de janvier 2017, tous les loyers perçus au titre de la location meublée de manière occasionnelle ou habituelle sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

En fonction des loyers encaissés, le loueur relève soit :

• D’un régime simplifié ou « micro-BIC » si les recettes encaissées sont inférieures à 33 200 euros pour 2017 avec un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 %. Les recettes nettes sont imposées à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux ;
• D’un régime normal réel, les charges supportées sont déductibles pour leur montant réellement supporté.

Si une année, le loueur doit supporter des travaux dont le montant est supérieur pour plus de la moitié à celui des recettes, il peut opter pour le régime réel, sous réserve d’y rester un an (Loi SAPIN II du 9 décembre 2016).Si l’année suivante, ses recettes n’excèdent pas les 33 200 euros, il peut revenir au micro-BIC.

La nouveauté apportée par la loi de financement de Sécurité sociale pour 2017 est l’assujettissement sous conditions au régime social des indépendants (RSI) pour une certaine catégorie de loueurs en meublé.

A compter de l’imposition des revenus de 2017, deux situations doivent désormais être distinguées :

1^ère situation : Locations meublées hors chambres d’hôtes

1. Les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 euros, la location relève de la gestion du patrimoine privé, et le loueur n’est pas redevable des cotisations RSI.
2. Les recettes annuelles sont supérieures à 23 000 euros, la location présente un caractère professionnel, et le loueur doit s’enregistrer sur le site du Guichet des entreprises.

Les cotisations RSI sont dues si le montant des recettes annuelles excédent 33 100 euros de recettes.

A défaut (recettes inférieures à 33 100 euros), le loueur peut opter pour le régime du micro-entrepreneur. Il devra payer des cotisations dont le taux global sera de 22,7 %.

2éme situation : Locations de chambres d’hôtes

1. Les recettes annuelles sont inférieures à 5 100 euros, la location relève de la gestion du patrimoine privé, et le loueur n’est pas redevable des cotisations RSI.
2. Les recettes annuelles sont supérieures à 5 100 euros, la location présente un caractère professionnel, et le loueur doit s’enregistrer sur le site du Guichet des entreprises.

Les cotisations RSI sont dues si le montant des recettes annuelles excédent 82 800 euros de recettes.

A défaut (recettes inférieures à 82 800 euros), le loueur peut opter pour le régime du micro-entrepreneur. Il devra payer des cotisations dont le taux global sera de 13,1 %.